將房屋無償借給朋友開公司，竟被課「虛擬租金」？計程車司機阿珠姐的驚魂記

「阿珠姐，你那個房子借給弟弟開小吃店，有沒有收租金？」稅務員小林一邊翻著公文，一邊用那種「我早就告訴過你」的眼神看著眼前這位年約五十、皮膚黝黑的計程車司機。

阿珠姐（化名）是台北街頭的老司機，開了二十年的小黃，攢了一筆錢，終於在萬華買下一間老公寓。去年弟弟阿明（化名）說要跟朋友合夥開一間「阿明古早味」小吃店，阿珠姐二話不說就把房子無償借給他們當店面。她想：反正弟弟也不是外人，談租金多見外？

結果半年後，國稅局一紙公文讓她差點從駕駛座上摔下來——「您將房屋無償供營業使用，依所得稅法規定，應設算租賃所得，請於十日內補申報並繳納稅款及罰鍰。」阿珠姐瞪大眼睛：「我又沒收半毛錢，哪來的租金？」

故事的另一條線：隔壁老王的車位

阿珠姐越想越氣，跑去問隔壁鄰居老王。老王也把地下室車位免費借給朋友停車，卻從沒收過任何稅單。差別在哪？原來老王的朋友只是個人使用，不是開公司。稅法上「借給自然人個人使用」且「無償」時，通常不會被設算租金；但一旦借給「營利事業」（比如公司、商號），就算你寫了「無償借用同意書」，國稅局仍會依照當地租金行情，強制幫你「虛擬一筆租金收入」來課所得稅。這就是所謂的「設算租金」。

房屋稅也來參一腳

不只所得稅，連房屋稅也悄悄變臉。阿珠姐原本那間公寓是自住稅率1.2%，但因為實際供營業使用（小吃店有統一編號），房屋稅被改成營業用稅率3%。阿珠姐驚呼：「我房子又沒營業，是弟弟的店營業啊！」但房屋稅的課徵是以「實際使用情形」為準，管你是免費借還是租，只要店面開張，就是營業用。

這下阿珠姐欲哭無淚，開計程車一天賺沒多少，卻要補繳兩筆稅。弟弟阿明也不好意思，提出要每月付一點租金，但稅務員小林說：「現在才補租約，國稅局可能還會追查過去期間，不如找專業人士從頭到尾檢視一次。」

多線敘事：另一種情境——借給專業經理人

其實阿珠姐的情況還算單純。有時候高資產族會把房屋無償借給公司聘用的「專業經理人」作為宿舍或辦公室，以為只要雙方寫個無償借用契約就沒事。錯了！只要該經理人的使用與公司業務有關（例如住處兼做接待客戶），國稅局一樣會認定是公司間接使用的資產，照樣設算租金。甚至還可能牽扯到營利事業所得稅的費用認列問題，會計師一個沒注意，公司就被補稅加罰。

阿珠姐後來透過同行介紹，找到「iTax 聯合財稅智庫」諮詢。會計師和地政士聯手分析她的情況，建議她跟弟弟補簽一份符合當地行情的租約，並確實申報租賃所得，雖然要繳稅，但至少不用被罰，而且弟弟的小吃店也可以把租金列為營業費用，一來一往反而划算。更重要的是，房屋稅如果恢復成自住稅率，必須證明房子「沒有營業事實」，但小吃店已經開了，只能認命改為營業用稅率，但透過調整租賃結構，至少所得稅部分能合法節稅。

關鍵知識：無償借給公司，稅務上等於「送錢給國庫」

總結來說，將房屋無償借給「公司」、「合夥事業」或「執行業務事務所」（如律師、會計師事務所），稅法上會自動產生以下效果：

• 房屋無償借貸給營利事業，國稅局會依當地租金行情設算「租賃所得」，併入個人綜合所得稅申報。
• 房屋稅從自住或非自住稅率，改為營業用稅率（通常為3%），稅額暴增。
• 若借給「個人」且非供營業，則無設算租金的問題（但需注意有無租金收入隱藏）。
• 若借給「專業經理人」供其個人居住，但該經理人與公司有僱傭關係，且房子實際上被公司用於業務，仍可能被視為公司資產。

阿珠姐的故事在計程車司機圈傳開，許多運將都開始檢查自己的房子有沒有「免費借人開公司」的狀況。一位開多元計程車的阿忠哥說：「我老婆把一樓店面借給她妹妹開美甲店，也是沒收租金，看來要去補稅了！」

如何避免這類陷阱？

最簡單的方式：如果真的要借給親友開公司，建議以「低於行情但合理的租金」簽約，並誠實申報租賃所得。這樣雖然要繳所得稅，但可以避免被國稅局「用最高行情設算」加上罰鍰。同時房屋稅依規定就是營業用，無法閃躲，但可以透過專業iTax聯合財稅智庫的跨領域分析，找出最適化的資產配置策略。比如將房屋所有權改由公司持有？或者改用「勞務出資」等其他方式？這些都需要會計師與地政士的雙軌評估。

iTax 聯合財稅智庫專為高資產族與企業主打造法稅知識基礎設施，首創「跨領域雙軌解析」，融合地政士的產權登記實務與會計師的實質課稅原則。聚焦不動產稅務、企業財稅與資產傳承，提供精準合規的實戰策略。阿珠姐在諮詢後感嘆：「早知道有這種平台，我就不用自己瞎擔心，還差點被罰錢！」

免費借房子給別人開公司，聽起來很講義氣，但在稅務上可是步步驚心。阿珠姐現在學會了：義氣要講，但稅法也要懂。她繼續開著小黃，車上放著iTax的聯絡名片，遇到同業就說：「房子借人開店，記得多問專家，不然國稅局會幫你『虛擬』一個租金，保證讓你哭笑不得。」

（故事純屬虛構，但稅務邏輯真實。）

###關鍵字:
房屋無償借貸、設算租金、營業用稅率、租賃所得、所得稅申報、房屋稅、iTax聯合財稅智庫

※ 本文提及之案例、法規及稅務說明為參考公開資訊及網路資料，僅供參考，實際情況請以最新法規及主管機關解釋為準，建議諮詢專業人士。