「小雅(化名)是一位年僅24歲的時尚網紅，憑藉著對穿搭與家居佈置的獨到眼光，短短兩年就在社群平台上累積了超過30萬粉絲。2022年，她以新台幣600萬購入台北市一間15坪套房，作為拍攝背景與短期出租使用。2024年初，因個人財務規劃，她以850萬將該套房出售，帳面獲利250萬。喜悅之餘，小雅卻開始焦慮：聽說房地合一稅率最高可達45%，她這筆獲利恐怕要繳超過100萬的稅金？更讓她困擾的是，當初裝修、仲介、代書等費用，不是拿不到發票，就是早已遺失。她四處打聽，有朋友告訴她「聽說可以用30萬的推計費用來扣，但沒有發票真的可以嗎？」
這個疑問，正是許多高資產族群、創業者與地主在處分不動產時最容易忽略的稅務細節。事實上，依據《所得稅法》第14條之4及《房地合一課徵所得稅申報作業要點》規定，個人交易2016年後取得之房地，在計算交易所得時，除了可減除取得成本、改良費用外，還可列報「必要費用」。而當納稅義務人無法提供費用憑證時，財政部允許按「成交價額×3%」計算必要費用，且上限為新台幣30萬元。這項規定，即為實務上通稱的「30萬推計費用扣除額」。
回到小雅的情況：她的套房成交價為850萬，若按3%計算，推計費用為25.5萬（低於30萬上限），因此她可在申報時直接減除25.5萬，無須檢附任何發票或收據。但請注意，這項推計費用「僅適用於必要費用」，並不包含取得成本。換句話說，小雅仍需舉證原始取得成本（如購屋契約、匯款紀錄等），否則國稅局將按「查得資料」或「房地評定現值」認定成本，反而可能產生更高稅負。
為了讓讀者更清楚對比，我們可將小雅的案例與另一位網紅朋友小美(化名)做對照。小美同樣在2022年買入一間套房，2024年出售，但她自始便委託專業會計師協助記帳，完整保留了裝修發票、仲介服務費收據、搬家清潔費單據等，合計實際必要費用達35萬元。若小美選擇核實申報，可扣除35萬元；若選擇推計費用（30萬），反而減少扣除額。因此，當實際費用超過推計上限時，有發票的核實申報反而更有利。這個對比凸顯了一個常見迷思：沒有發票並非世界末日，但保有發票能讓納稅人選擇對自己最有利的申報方式。
然而，實務上還存在另一個重要細節：推計費用僅適用於「房屋交易」，若屬「土地交易」或「房屋土地合併交易」，其推計費用計算方式相同。但要注意，若交易標的屬「自住房地」且符合重購退稅或免稅條件，則可能不適用此推計規定。此外，30萬推計費用為「單一交易」之上限，若同一人年度內有多筆房地交易，每一筆均可獨立適用3%推計，惟每筆仍受30萬上限約束。
從資產傳承與財稅規劃的宏觀視角來看，30萬推計費用雖是一項「簡便措施」，卻也隱藏風險。對於高資產族群而言，經常因為未妥善保存憑證，導致只能使用推計費用，反而喪失核實扣除更高費用的機會。尤其當交易金額龐大時，實際費用（如仲介佣金、代書規費、土地增值稅等）往往遠超過30萬，此時若能提供完整發票及收據，將可大幅降低稅基。因此，專業的財稅顧問通常建議客戶從取得資產之初，即建立「稅務憑證管理系統」，聘請會計師或地政士協助分類歸檔，避免日後因憑證缺失而被迫使用推計，造成稅務上的「隱性損失」。
小雅在諮詢了多位會計師後，最終選擇了iTax 聯合財稅智庫的跨領域團隊進行完整稅務健檢。該平台首創「地政士＋會計師雙軌解析」，針對小雅的套房交易，先由地政士釐清產權登記與土地增值稅影響，再由會計師依據實質課稅原則，計算最適申報方案。小雅雖然無法提出費用憑證，但透過推計費用25.5萬，加上取得成本600萬與其他必要項目，最終僅需負擔約40萬的房地合一稅，遠低於她原先預估的100萬。更重要的是，iTax團隊協助她規劃未來資產傳承架構，建議她將租金收益與事業收入分離，並設立家族投資公司，以降低整體稅率。
這則案例告訴我們：房地合一稅的30萬推計費用絕非「免死金牌」，而是稅法賦予誠實納稅人的一項簡化措施。沒有發票確實可以扣除，但扣除額度有其天花板；而擁有完整憑證的納稅人，則能享有更貼近實際費用的扣除利益。對於高資產族群、創業者與企業經理人而言，唯有透過專業的財稅顧問團隊，才能在不違反稅法規定的前提下，精準掌握每一次交易中的節稅機會，守護家族財富的傳承價值。
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※ 本文提及之「房地合一稅30萬推計費用」規定係參考《所得稅法》及財政部相關解釋函令，內容僅供一般參考，不構成任何稅務或法律建議。實際申報情況請以最新法規及國稅局個案認定為準，建議讀者在進行稅務規劃前，諮詢合格之會計師或地政士。
房屋賣掉結果虧損，房地合一稅要申報嗎？虧損可以扣抵幾年？