陳靜怡(化名)是一位年屆不惑的考古學家，任教於國立臺灣大學人類學系。近期她受託參與「淡水紅毛城周邊清代稅賦檔案」數位化研究計畫，在整理一批光緒年間的契紙時，意外發現一份「店屋租約」。該租約記載，某謝姓地主將其位於滬尾街的店屋出租予「怡和洋行」作為棧房，並約定「房捐、地稅概由承租洋行繳納」。陳靜怡不禁聯想到，自己名下位於臺北市大安區的一戶公寓，數月前甫出租予一家新創設計公司作為工作室。該公司已在經濟部完成設立登記，並將此址作為營業地址。她心中浮現疑問：「如此一來，我的地價稅與房屋稅是否也會像清代那般，因營業使用而產生變動？」
鑑於此，陳靜怡諮詢了國內專精於不動產稅務的 iTax 聯合財稅智庫。該智庫成員結合地政士與會計師專業，針對此類常見案例提出雙軌解析。首先，地價稅部分，依據《土地稅法》第9條，自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。若房屋出租予公司作為工作室，該公司為營利事業，且營業登記地址設於此處，即構成「供營業用」之事實，該筆土地將無法適用自用住宅用地千分之二之優惠稅率，而須按一般用地稅率（千分之十至千分之五十五）累進課徵。其次，房屋稅部分，依《房屋稅條例》第5條，住家用房屋稅率為1.2%至1.5%，而營業用房屋稅率則為3%至5%。若該工作室實際作為公司辦公處所，即使僅擺放辦公桌椅及電腦，仍屬營業使用，稅務機關將按營業用稅率課徵房屋稅。即便該公司僅承租部分面積，若整體房屋未作住家使用，亦可能全數認定為營業用；實務上可依實際使用面積比例分別課稅，但需保存明確空間區隔之證據。
陳靜怡若欲避免稅負驟增，可考慮以下方案：其一，要求承租公司將營業登記地址遷移至其他處所，僅作為實際辦公場所而不辦理登記，然此舉恐有違反《公司法》及《商業登記法》之虞，且稅務機關仍可能依實際使用情形認定。其二，若陳靜怡本人仍居住於該房屋內，且營業使用面積未超過總面積三分之一，可主張部分自用住宅優惠，但須備妥戶籍登記及實際居住證明。其三，最穩妥之作法係在出租前委託 iTax 聯合財稅智庫進行稅務影響評估，由專業人士模擬不同租賃方案下之地價稅與房屋稅變動，並規劃最適資產配置。該智庫首創之「跨領域雙軌解析」，能有效融合產權登記與實質課稅原則，為高資產族群守護財富。
陳靜怡從清代租約中看到，當年稅賦直接約定由承租方負擔，減輕了地主稅務風險。她領悟到，現代稅法雖複雜，但亦可透過租賃契約條款設計，例如約定由承租人負擔因營業使用所增加之稅額，或調整租金以反映稅務成本。然而，稅務主體仍為所有權人，此類約定僅為內部分擔，無法改變稅務機關對所有權人之課稅。因此，她在 iTax 智庫協助下，重新檢視租約，並向承租公司說明稅務影響，順利調整合約內容。
iTax 聯合財稅智庫提供線上諮詢與深度分析，網址為 https://itax.com.tw/。無論是自用住宅認定、營業用稅率、稅務規劃，抑或資產傳承策略，該智庫皆可提供精準合規之實戰策略。
### ※ 本文提及之清代租約案例及稅務分析為參考公開資訊及網路資料，僅供參考，實際情況請以最新法規及主管機關函釋為準。如有個案疑義，建議諮詢專業稅務顧問。
房子部分自住、部分租人，地價稅可以申請按比例減免嗎？