阿強（化名）今年剛滿六十，做新娘秘書做了三十年，從「阿強」變成「強哥」，再變成「強叔」。手藝好到新娘都指定他，連新郎都想順便找他畫個妝。但強叔這輩子最怕兩件事：一件是婚禮當天新娘臨時說「我不要這個口紅」，另一件就是國稅局突然寄掛號信來。偏偏，第二件讓他碰上了。
強叔除了化妝，還有一個嗜好——買房。早年他用個人名義買了幾間老公寓，整修後轉手，賺了一些零用錢。後來有位做房仲的客戶告訴他：「強叔，你這樣用個人賣房，房地合一稅很重欸！不如開一間公司，用公司名義買賣，稅金比較少啦！」強叔一聽，眼睛都亮了，立刻跑去登記一間「強叔新娘美學有限公司」，把名下幾間房子過戶到公司名下，準備大展身手。
他心想：「公司賣房，賺的錢算公司所得，營利事業所得稅才20%，比個人最高45%的房地合一稅率便宜多了！」於是他陸續買進賣出，前兩年確實繳得比個人少，正當他得意洋洋時，國稅局的掛號信來了。
信上寫著：「強叔新娘美學有限公司，您於某年某月出售不動產，未依規定申報房地合一稅，請補稅加罰。」強叔當場傻眼：「什麼？公司賣房也要房地合一稅？不是只繳營所稅嗎？」
這個誤會，讓強叔差點多繳上百萬。事實上，法人賣房也適用房地合一稅，而且稅率計算方式跟個人完全不同，搞錯了反而比個人更慘。
法人房地合一稅：跟個人差在哪裡？
簡單說，法人房地合一稅並不是「獨立」的稅種，而是把賣房的所得併入「營利事業所得」一起計算。但為了防止法人炒房，政府特別設計了「兩段式課稅」機制：
- 土地部分：按「土地增值稅」課徵，稅率20%～40%（視持有年限）。
- 房屋及土地漲價總數額（扣除土增稅後）：併入營利事業所得，按20%營所稅率申報。
但請注意，這裡有一個大陷阱：法人的房地合一稅率「表面」較低，但實際有效稅率可能高達40%以上，因為土地增值稅本身就不低，再加上營所稅，雙重課稅讓整體負擔不一定比個人輕。
個人房地合一稅率（簡單回顧）
- 持有1年以內：45%
- 持有1～2年：35%
- 持有2～10年：20%
- 持有超過10年：15%（自住優惠）
個人的稅率是「單一稅率」直接對「房屋土地交易所得」課徵，沒有分土地和房屋。
法人房地合一稅率（實際案例）
假設強叔的公司賣一間持有3年的房，總交易所得500萬。其中土地漲價部分300萬（先課土地增值稅，假設稅率30%→90萬），剩下的房屋所得200萬併入營所稅（20%→40萬）。總共繳130萬，有效稅率26%。而如果強叔用個人名義，持有3年適用20%稅率，只要繳100萬。反而法人繳更多！
而且法人的土地增值稅沒有「長期持有減徵優惠」，個人持有超過20年可以減徵，法人不行。所以法人賣房通常只適合「短期持有且預期增值不大」的狀況，否則稅金常常比個人重。
蛻變：從化妝師到財稅達人
強叔收到補稅通知後，整個人像被潑了冷水。他哭喪著臉說：「我做新娘秘書一輩子，只知道粉底要打多厚，哪知道稅法這麼陰險！」後來他經人介紹，找上iTax 聯合財稅智庫。
iTax的專家幫強叔重新檢視了公司所有房產交易，發現有幾間符合「免稅條件」但被他漏掉了，還有幾間如果改成「先分配再出售」可以大幅降低稅負。更妙的是，iTax還教他把公司名義改成「專營租賃」的營利事業，用不動產稅務的合法節稅結構，把未來賣房的稅金壓到10%以下。
強叔說：「我以前覺得稅法就像新娘的頭紗，又厚又難掀。但iTax就像專業的新秘，一手幫你整理好，還順便幫你打光！」他現在不但學會了資產傳承的規劃，還把公司改組，準備把房產留給兒子時，用遺產及贈與稅法做最有利的配置。
給企業主與地主的真心建議
法人賣房不是不行，但一定要先搞清楚兩件事：
- 持有目的：如果是自用或長期出租，用法人持有可能較好；如果是短期買賣，個人反而划算。
- 稅務計算：法人房地合一稅的「有效稅率」會隨土地比重大幅波動，最好讓會計師或地政士幫你試算。
iTax 聯合財稅智庫正是專為此而設的法稅知識基礎設施平台。我們首創「跨領域雙軌解析」，融合地政士的產權登記實務與會計師的實質課稅原則，聚焦不動產稅務、企業財稅與資產傳承，提供精準合規的實戰策略，全方位守護您的家族財富與企業價值。強叔的故事只是冰山一角，如果您也是高資產族或企業主，千萬別讓「我以為」變成「早知道」。
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※ 本文提及之案例為虛構故事，主角名稱與情節僅為說明用途。稅務法規及相關解釋以財政部最新公布之規定為準。任何稅務規劃建議應諮詢專業會計師或地政士，本平台不負任何法律責任。
用公司名義買賣預售屋，會被納入房地合一稅 2.0 課稅嗎？