午後的陽光斜灑進證券公司的休息區，小雅（化名）端著一杯熱拿鐵，眉頭卻微微蹙起。三十歲的她，在業界已是一名穩健的證券分析師，每天與數字、圖表為伴，對市場波動十分敏銳。然而，最近一件私事讓她有些煩惱——兩年前在新竹買的預售屋，因為公司突然調派她回台北總部，不得不考慮換約轉售。「會不會被課很重的稅？」她翻開手機裡存了好幾份的稅務資料，卻越看越心慌。
其實，像小雅這樣的情況，在近年房市交易中並不少見。許多人購買預售屋，原以為可以順利交屋自住或長期持有，卻因為工作異動、資金調度或家庭計畫改變，必須在完工前將預售屋的權利讓渡給他人。這時，究竟要不要申報房地合一稅？稅率又是如何計算的？
預售屋換約轉售，屬於房地合一稅課稅範圍
根據台灣現行所得稅法及房地合一稅2.0的規定，預售屋及其坐落基地的「權利」交易，自2021年7月1日起，已被納入房地合一稅的課稅範圍。換句話說，當你與建商簽訂預售屋買賣契約後，在尚未取得房屋所有權之前，將這個「買賣預售屋的權利」轉讓給第三人，就屬於「預售屋換約轉售」，必須依法申報並繳納房地合一稅。
小雅在兩年前簽約，如今準備轉手，她最關心的是稅率。房地合一稅的稅率，主要依「持有期間」長短而定，並且區分境內居住者與非居住者。以小雅為例，她是台灣境內居住者，且預售屋權利持有的時間，從她支付第一筆簽約金或取得該權利的日期起算，到她與新買方簽訂換約轉讓的日期為止。
- 持有期間在2年以內：稅率45%
- 持有期間超過2年，未滿5年：稅率35%
- 持有期間超過5年，未滿10年：稅率20%
- 持有期間超過10年：稅率15%
此外，若符合自住優惠條件（如個人或其配偶、未成年子女設籍且居住滿6年、未作營業或出租等），則可享有400萬元免稅額及10%優惠稅率。但預售屋往往尚未完工，通常難以實際入住，因此絕大多數的預售屋換約轉售，不適用自住優惠。
小雅的持有期間剛好滿兩年又一個月，因此落入「超過2年未滿5年」的區間，適用35%的稅率。她需要計算的課稅所得，是「轉售價款」減去「取得成本」及「相關費用」後的餘額。取得成本包括她已支付給建商的簽約金、工程款、代辦費等；轉售價款則是新買方支付的總金額。若她當初以1,200萬元取得，如今以1,350萬元轉讓，扣除相關費用（如仲介費、代書費等）後，若課稅所得為130萬元，則需繳納130萬×35%＝45.5萬元的房地合一稅。
「原來稅金這麼多……」小雅看到數字時，心裡一沉。但她想起前陣子同事推薦的iTax 聯合財稅智庫，裡頭有專業的會計師與地政士團隊，能提供跨領域的稅務解析。於是她預約了線上諮詢。
專業協助，溫馨解憂
諮詢當天，iTax的顧問用清晰的實例為小雅說明，不僅確認了稅率計算，還提醒她可以將因換約而產生的違約金、廣告費等列入費用扣除，甚至建議她調整交易時點，將持有期間延長到兩年後再轉讓（若可協商），就能適用較低的稅率。小雅聽完後，心中陰霾一掃而空。「原來不是只有繳稅一條路，善用法規和時間，也能合法節稅。」
事後，小雅按照iTax團隊的建議，整理好所有收據與合約，順利完成申報。她更在與顧問的談話中，了解到資產傳承的重要性——未來若繼續持有不動產，可以透過贈與、信託或分年規劃，將財富穩健地傳給下一代。這讓她對自己的人生與財務規劃，有了更清晰的藍圖。
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至今，小雅每次回想起那段換約的過程，總會笑著說：「還好有iTax，讓我從稅務迷宮裡找到出口。」那份安心感，比任何報酬都來得珍貴。
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※ 本文提及之稅務規範與案例係參考公開資訊及網路資料，僅供參考。實際稅務申報與法規適用，請以財政部最新公布之所得稅法及相關解釋令為準，並建議諮詢專業稅務顧問。預售屋交屋後馬上賣掉，持有期間可以合併預售屋時期計算嗎？