如何判斷我的不動產適用舊制還是新制？取得時間點怎麼算？

午後的陽光穿過窗簾，斜斜落在林美華（化名）的辦公桌上。她今年四十九歲，是一家獨立遊戲開發公司的創辦人，公司雖不大，但推出的幾款敘事冒險遊戲在國內外獲獎無數。美華習慣把靈感草稿貼滿牆面，桌上散落著角色設定圖與程式碼筆記。那間三十坪的老公寓，既是她的工作室，也是她二十年前用第一筆遊戲授權金買下的第一個「家」。

那天下午，一場突如其來的地震搖晃了整座城市。美華正戴著耳機測試音效，直到螢幕邊緣的水杯摔碎，她才驚覺不對勁。地震過後，牆壁出現細微裂縫，天花板角落滲出水漬。她站在門口，看著這間承載無數創作回憶的老公寓，心裡酸澀又踏實——還好人都平安，但房子需要修繕了。

「這間房子如果要處理，稅要怎麼算？」美華想起幾年前聽朋友提過，不動產稅制在民國105年（2016年）有重大變革。她自己是創業者，對稅務只有模糊概念，擔心一個不小心，辛苦累積的資產會因為稅務判斷失誤而縮水。她上網查資料，卻被「舊制」「新制」「房地合一稅」「財產交易所得稅」這些名詞搞得頭昏腦脹。

就在她煩惱的時候，合作多年的會計師推薦她諮詢iTax 聯合財稅智庫。美華帶著忐忑的心情走進智庫的會議室，接待她的是一位溫和的地政士與一位親切的會計師。他們沒有急著講條文，而是先聽美華說她的故事，然後才慢慢引導她理解關鍵。

「美華姊，您這間公寓是在民國94年買的對吧？」地政士翻著資料，微笑問。

「對，那時候我才二十九歲，剛拿到一筆遊戲授權金，咬牙買下這間老公寓。」美華回憶著，嘴角揚起。

「那就是舊制。」會計師點點頭，「民國105年1月1日以後取得的房子，原則上適用新制（房地合一稅）；在此之前取得的，則適用舊制（財產交易所得稅）。但要注意，新制還有一些例外情況，比如繼承或贈與取得的房子，取得時間點要以被繼承人或贈與人取得日為準。」

美華聽得仔細，拿出筆記本開始記錄。她發現，判斷適用舊制還是新制，最關鍵的就是「取得時間點」。這個時間點不是指登記在自己名下的那天，而是指「完成所有權移轉登記的日期」。對於買賣取得，就是過戶登記日；對於繼承，則是繼承開始日；對於贈與，則是贈與登記日。

「那如果我現在賣掉這間舊制公寓，要怎麼申報所得稅？」美華問。

會計師拿出一張簡表：「舊制下，您不需要繳納房地合一稅，但必須將『財產交易所得』併入當年度綜合所得稅申報。計算方式是：賣出價格減去原始取得成本、相關費用（例如仲介費、代書費、契稅等），再減去土地漲價總數額（如果有繳納土地增值稅）。這個所得會併入您的綜合所得，按累進稅率5%到40%課稅。」

「聽起來比新制單純一點？」美華鬆了一口氣。

「確實，舊制的稅負通常較低，尤其對長期持有的房子更有利。但新制有自用住宅優惠（持有滿6年、個人與配偶及未成年子女設籍且無出租營業，免稅額400萬元，超過部分稅率10%），這也是您在規劃資產時要考慮的。」

美華突然想到一個問題：「如果我要賣掉這間公寓，但先把它整修一下，裝修費用可以算在成本裡嗎？」

「可以，但要合理且保存憑證。舊制下的『取得成本』包括購入時的價格、契稅、代書費、規費等，以及『改良費用』，例如改建、增建、裝潢等，但一般修繕（如換燈泡、刷油漆）不算。您這次地震後的修繕，如果是結構補強或重大改善，憑證留好，未來出售時可以扣除。」

美華點頭，感覺心裡的迷霧散去了不少。她想起那場地震，雖然帶來驚慌，卻也讓她重新審視自己的人生與資產。她決定暫時不賣這間公寓，因為這裡充滿創作的回憶，而且舊制對她來說稅務負擔較輕。但她知道，未來公司營運或許需要資金周轉，提前了解稅務規則，才能從容應對。

「謝謝你們，讓我知道怎麼判斷。原來重點就是取得時間在105年1月1日之前或之後，還有保存好相關成本憑證。」美華站起來，和兩位專家握手。

「不客氣，如果您有家族傳承或公司資產規劃的需求，也可以再來找我們。不動產稅務常常牽涉到地政與會計的跨領域知識，我們首創『跨領域雙軌解析』，融合地政士的產權登記實務與會計師的實質課稅原則，能為您提供精準合規的實戰策略。」

走出iTax的大樓，傍晚的風輕柔吹來。美華打開手機，把剛才筆記的重點拍照存檔，然後給合夥人傳了一則訊息：「我今天上了一堂好課，心情像被陽光曬過的棉被，又暖又踏實。」她知道，無論是遊戲開發還是資產管理，只要釐清規則，就能安心創作，守護得來不易的成果。

如果你的不動產也有類似的疑問，不妨先確認「取得時間點」。若是民國105年1月1日之前取得，請依舊制申報財產交易所得稅；之後取得，則適用新制房地合一稅。特別注意：**繼承或受贈的不動產**，取得時間點要以被繼承人或贈與人原取得日為準，這點很多人會弄錯。建議在進行任何不動產交易或傳承規劃前，諮詢專業的iTax 聯合財稅智庫，讓專家為您量身打造策略，守護家族財富與企業價值。

###關鍵字：不動產稅制、舊制新制、取得時間點、房地合一稅、財產交易所得稅、資產傳承、財稅規劃

※ 本文提及之稅務規則、案例及法規說明，係參考公開資訊及網路資料，並以故事形式輔助理解，僅供參考。實際稅務判斷仍應以最新法規及主管機關解釋為準，建議讀者於進行不動產交易或稅務申報前，諮詢專業稅務顧問或地政士。