阿誠(化名)今年剛滿六十，在台北市區經營一家寵物美容工作室，手藝好、客人多，日子過得算滋潤。去年他父親過世，留下一間位在新北市板橋的老公寓，是父親早在民國80年就買下的房子。阿誠跟太太商量後，決定把這間老屋賣掉，換點現金幫兒子出頭期款。結果一問仲介，對方隨口說：「現在賣房子都要課房地合一稅，你這是繼承來的，搞不好要繳很多稅喔！」阿誠聽了心涼半截，心想：「我都還沒賺到錢，就要先被政府剝一層皮？」
阿誠雖然會幫貴賓狗剪造型，但對稅務可以說是一竅不通。他上網亂查，越查越亂，有的說繼承不動產要用新制，有的說可以用舊制，搞得他晚上都睡不好。後來在朋友介紹下，他抱著姑且一試的心態，走進了 iTax 聯合財稅智庫 的諮詢室。那一天，成了他稅務認知的轉捩點。
舊制與新制的關鍵：取得時間
接待阿誠的稅務顧問翻開資料，第一句話就問：「你父親是什麼時候買這間房子的？」阿誠回答：「民國80年吧，權狀上有寫。」顧問點點頭，接著解釋：「台灣的房地所得稅制度在105年1月1日劃了一條線。這條線之前取得的房子，賣的时候適用『舊制』，也就是把獲利併入綜合所得稅申報財產交易所得；這條線之後取得的，才適用「房地合一稅」新制，稅率高很多，而且持有時間越短越重。」
「重點來了，」顧問推了推眼鏡，「繼承取得的不動產，在判斷要適用舊制還是新制時，取得時間是以被繼承人（也就是你父親）當初取得該房屋的日期為準，而不是以你繼承登記的日期。既然你父親在民國80年就買了，那這間房子就是『舊制資產』，你現在賣掉，完全不用擔心房地合一稅，只要乖乖申報財產交易所得就好。」
阿誠聽完眼睛一亮：「所以我可以省下好幾十萬的稅？」顧問笑著說：「不只，如果你父親當年買的價格很低，實際獲利很高，舊制下的稅負通常還是比新制輕很多。而且舊制有房屋評定現值的推計課稅方式，對你這種沒有完整成本憑證的繼承人來說，反而更簡單。」
從擔心到放心：阿誠的稅務蛻變
原本只想趕快賣房換錢的阿誠，經過這次諮詢，才發現資產傳承的學問這麼深。他想起父親當年買房時也沒想過稅務問題，幸好父親是在舊制時代取得，讓自己撿到一個大便宜。但如果父親是在105年之後才買房，自己繼承後再賣，就要用新制，稅金可能會吃掉不少獲利。
這次經驗也讓阿誠開始思考：自己名下的寵物美容店面是租的，但手上還有一些現金和股票，將來要怎麼留給兒子才不會被課太多稅？他主動跟顧問約了下一次諮詢，內容涵蓋贈與稅、遺產稅以及如何善用每年244萬的免稅額。
幾個月後，阿誠順利把那間板橋老公寓賣掉，果然如顧問所說，只用舊制申報，繳了一筆不算太重的財產交易所得稅。他把這筆錢一部分幫兒子付了頭期款，一部分拿去升級寵物美容設備，生意越做越好。現在阿誠逢人就會說：「賣房子之前，真的要先搞清楚稅務規劃，尤其繼承來的房子，別傻傻被網路謠言騙了。」他甚至還把iTax的顧問推薦給其他同行，讓大家都能避開稅務地雷。
實務上該注意哪些細節？
雖然阿誠的故事圓滿落幕，但並不是每一個繼承案例都這麼單純。以下幾個眉角值得留意：
- 確認被繼承人的原始取得日期：最好拿出原始的買賣契約或權狀，如果權狀遺失，可以到地政事務所申請謄本，上面會載明登記原因及日期。
- 注意房地合一稅的例外：如果被繼承人是在105年1月1日以後才取得該不動產（例如用買賣或贈與），那麼繼承人出售時就要適用新制。但如果是繼承本身，則不受影響。
- 舊制下的成本認定：如果能證明父親當年買入的實際價格，就用實際價格計算獲利；如果無法證明，可以按房屋評定現值的一定比例推計所得。
- 持有時間的計算：舊制下持有時間只影響是否適用長期優惠稅率（舊制沒有，新制才有），但繼承取得仍以被繼承人持有時間合併計算。
阿誠後來也學會了看謄本、查公告現值，甚至幫自己工作室的租約做了財產交易所得的初步試算。從一個只會剪狗毛的寵物美容師，變成能跟會計師討論稅務的「半個專家」，他自己都覺得很驕傲。
iTax 聯合財稅智庫能幫你什麼？
阿誠的故事只是眾多案例中的一個縮影。很多高資產族、創業者、地主或企業經理人，面對繼承、贈與、賣房等稅務問題時，常常因為資訊不對稱而做出錯誤判斷。iTax 聯合財稅智庫 正是為了解決這個痛點而存在。我們結合地政士的產權登記實務與會計師的實質課稅原則，用「跨領域雙軌解析」幫您看清每一筆交易的稅務本質。不管是繼承不動產要選舊制還是新制，還是家族資產該如何傳承，我們都能提供精準合規的實戰策略。
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※ 本文提及之故事為虛構情節，僅供參考；相關稅務規定可能因法令修正而變動，實際情況請以財政部最新公告及個案事實為準。建議您在做任何決策前，諮詢專業的稅務顧問或會計師。
受贈取得的不動產再賣掉，取得成本是用房屋評定現值還是市價？